El Anhelado Volver Al Centro Tendrá Que Esperar.

Según el censo de población y vivienda del INEGI, El escenario en materia de vivienda es el siguiente, tenemos 35.7 millones de viviendas, de las cuales 28.6 millones están habitadas, 5.1 millones deshabitadas y 2 millones de viviendas son temporales.

Por Arq. Jesús García Rojas:

Lo que llama especialmente la atención y ha causado una gran polémica son las 5.1 millones de viviendas deshabitadas en zonas urbanas y que se según el censo se tenga un promedio de 3.8 viviendas deshabitadas por manzana, esto significa que el 14.28% del parque habitacional existente lo tenemos deshabitado. Por otra parte y de otra fuente, el IFONAVIT reporta 270,00 viviendas como abandonadas

Han pasado prácticamente ya dos años que se dieron de transición en La decisión de la presidencia de la república y de SEDATU de poner un alto a la expansión urbana y de cambiar las políticas públicas de vivienda ahora orientadas correctamente a volver al centro, a la ciudad inteligente, la ciudad verde, la densificación, los usos mixtos, dar prelación al trasporte colectivo y sistemas no motorizados de movilidad.

La SEDATU en su inicio se pronunció por tener reglas, normas y procedimientos más severos, pero ante la inconformidad de los industriales de la vivienda se negociaron las reglas para el otorgamiento de subsidios y los criterios para determinar los contornos de expansión urbana han sido más permisivos y laxos, que se nota gráficamente al observar la dispersión de los contornos, especialmente el U1, solamente entendible en zonas conurbadas poli céntricas.

Observamos en los reportes de Julio del 2014 del sector vivienda, emitidos por la CONAVI, leves síntomas de reactivación del sector, vemos que la información sufre los vicios de siempre, de intentar mostrar más cantidad que calidad, no se resiste la enorme tentación por reportar números y montos de financiamiento en términos de acciones como se dio en los años 80s, mezclando diversos tipos de procesos resultando al final muy poco claros, de tal suerte, que como siempre en número son mayores los créditos para autoproducción, vivienda usada y mejora; y en monto son mayores los de vivienda nueva.

En lo que se refiere a los subsidios sigue llamando la atención enormemente que los estados Nuevo León y Jalisco sin ser estados con altos índices de marginalidad sean donde los subsidios se concentren y es donde los constructores obviamente tienen más capacidad de gestión.

De la lectura del RUV (Registro Único De Vivienda) se desprenden datos muy interesantes: a nivel nacional hay 219.8 viviendas terminadas y 228 mil en proceso de construcción; de las 220 mil terminadas, 140 mil se terminaron hace más de 5 meses, 47 mil se terminaron hace menos de 5 meses y existen 32.8 mil terminadas deshabitadas.

Del inventario del RUV, a nivel nacional solamente el 7.9% de la oferta registrada se ubica en el contorno U1, el 25.4% se ubica en el contorno U2, el 37.7% se ubica en el contorno U3 y el 30% está fuera de contorno no apto para recibir subsidios; si bien se sabe que el objetivo de volver a la ciudad central es de largo plazo, es evidente que así seguirá siendo por diversas causas como: la
falta de reservas territoriales, el costo de la tierra, restricciones de planes y reglamentos, falta de infraestructura, ya que es un mito que la infraestructura existente permita indiscriminadamente densificar, y sobre todo los insuficientes montos de crédito a los que tienen derecho los adquirientes por el efecto de los bajos salarios y que estos estén congelados, aunado a esto la suma de subsidios mal diseñados que deben ser revisados.

Ejemplo dramático es el caso del estado de Jalisco que a pesar que de la laxitud al determinar los contornos para que el mercado absorbiera la oferta ya existente antes del cambio de reglas y que ha mejorado respecto a diciembre del 2013, reporta los siguientes resultados en julio del 2014, solo el 4.7% de la oferta se ubica en el contorno U1, el 17.2% en el contorno U2, el 35.6% en el contorno U3 y el 42.5% fuera de los contornos de contención urbana no elegibles para recibir subsidios.

Llama la atención que en Jalisco e 69% de las acciones registradas son del INFONAVIT, que el 67.7 % son en la modalidad de vivienda nueva y que el 93.3% de los subsidios sean para vivienda nueva, en términos de número de viviendas la oferta registrada en le RUV en julio del 2014 era de 47,715 viviendas, 20,271 están fuera de los contornos de contención urbanos.

En Jalisco, la oferta se sigue concentrando en Tlajomulco de Zuñiga el 35%, Zapopan 15.8%, Tonalá 12.4%, Tlaquepaque 9.7%, Ixtlahuacan de los membrillos 5.6% y otros 21.4%.

El municipio de Guadalajara que sufre un proceso de despoblamiento, ha intentado facilitar la generación de oferta con poco éxito hasta hoy, a nuestro juicio por tomar decisiones precipitadas, mal asesorados, sin diagnósticos, planes y consensos, sin tomar en cuenta las experiencias y fracasos especialmente del DF de Manuel López Obrador con el bando 2 y de Marcelo Ebrad C. con la norma 27. Su Instituto Municipal De Vivienda emprendió un programa de densificación en trece predios que identifico como elegibles, que no cuentan con la infraestructura necesaria y que se ha dificultado su adquisición ya que se anunció el programa antes de ser adquiridos y los propietarios subieron los precios; para facilitar el proceso mediante un acuerdo de cabildo se obtuvo una dispensa para que todos estos predios en una condición de excepción no se apegaran a los planes y reglamentos vigentes, concediéndoles eliminación de estacionamientos y liberando densidades, permitiendo departamentos de 45 m2 en edificios de cinco niveles, destinados a familias atípicas, que han sido objetados por los vecinos, ya que los usos de suelo autorizados originalmente eran para vivienda unifamiliar, adicionalmente según declaraciones del propio presidente municipal, no hubo la respuesta esperada de los desarrolladores para participar en este programa que la prensa a calificado como las viviendas “huevito”, hasta la publicación de esta nota solo tres pequeños conjuntos están en proceso y recibirán sus adquirientes subsidio de CONAVI.

Otro ejemplo menos complejo que el de Jalisco es el de San Luis Potosí: en donde solo el 5.4% queda en el contorno U1, 36.9% está en el contorno U2, el 26.3% se ubica en el contorno U3 y el 31.4% existe fuera de contorno sin acceso a subsidios.

En San Luis Potosí el solo 51% de las acciones son originadas por el INFONAVIT, el 38.9% son en la modalidad de vivienda nueva y el 64.1% de los subsidios sean para vivienda nueva, en términos de
número de viviendas la oferta registrada en el RUV en julio del 2014 era de 11, 038 viviendas de las cuales 3,470 están fuera de los contornos de contención urbanos, la oferta se concentra básicamente en San Luis Potosí 60.5% y en Soledad De Graciano Torres 32.3%.

La etapa de transición pactada ha terminado se espera que con las formulas y esquemas planeadas por SEDATU y CONAVI estos indicadores se reviertan en el futuro y se tenga mayor oferta en los centros de población y menos fuera de los contornos de contención urbana, estaremos atentos para ver su evolución y comentárselos.


Arq. J. Jesús García Rojas Armengol.